Риэлторы
считают, что цены на недвижимость в ближайшее время могут рухнуть на 30%. Это связывается с серьезным понижением спроса, по разным оценкам, на 50-75%. Существует и ряд других факторов, замедляющих активность на рынке недвижимости.
«В условиях, когда ипотечные ставки высоки (а 9% - это высокая ставка), спрос может оказаться недостаточным для продаж. Покупатели уже не так уверены в будущем, как раньше», - прокомментировал генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко.
Правительство быстро среагировало на жалобы застройщиков. Снижение ставки по льготной ипотеке, финансовая поддержка девелоперов и прочие меры вводятся с целью стабилизировать рынок. Положительным фактором является и снижение ключевой ставки, что позволяет снизить проценты по обычной ипотеке, которая, впрочем, всё равно остается существенно выше по сравнению с ипотекой, которую можно было оформить в начале года.
Свои ухищрения используют и застройщики. Кто-то придерживает квартиры, кто-то демпингует, а кто-то проводит маркетинговые акции по субсидированию ипотеки.
«При недостатке спроса застройщики будут использовать разные стратегии. Кто-то станет придерживать квартиры до лучших времен, кто-то понемногу объявлять скидки. Кроме того, активно будет предлагаться совместные акции с банками по субсидированию ипотеки вроде как от застройщика», - поясняет Луценко.
Эксперты считают, что на публичное прямое снижение цен девелоперы не пойдут. Они будут использовать те самые хитрости с акциями, программами лояльности и другими маркетинговыми ходами, которые понизят изначально заложенную стоимость в чеке.
«Без сомнения, в самые ближайшие сроки девелоперы публично снижать цены не станут. Другое дело - предоставление скидок через субсидируемые ипотечные программы. Несмотря на то, что ипотека, скорее всего, будет субсидироваться по госпрограмме под 9% годовых, есть проекты со ставкой 6-7% и даже ниже, правда, в достаточно ограниченных рамках семейной ипотеки. Именно через такие программы и рассрочки и будут представлены скидки», - поделилась мнением эксперт "Циан.Аналитика" Виктория Кирюхина.
Ставки по льготной семейной ипотеке сейчас начинаются от 2,8%. 9% - это максимально установленный государством лимит, но существуют варианты более низких ставок. Спрос на жилье продолжает снижаться – никто не хочет переплачивать в новых условиях, особенно когда идёт откат на старые цифры по процентным ставкам. Покупатели затаились и ждут дальнейших понижений ставок. Однако для действительно серьезного снижения цен уменьшение спроса должно носить продолжительный характер.
«Снижение спроса на жилье даже на 75% в короткой перспективе - это ещё не повод сбрасывать цены. Условие для реального обрушения стоимости квадрата - двукратное падение спроса в течение года. Девелоперы больше зависимы от банков, чем от дольщиков. Минимальный порог себестоимости из-за курса валют, инфляции и санкций уже изрядно повысился и до конца года, несомненно, повысится ещё на 15-20%», - рассказала председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Часто девелоперы будут прибегать к стратегии придерживания жилья. Сейчас из 30 млн квадратных метров в квартирах и апартаментах в Москве и Подмосковье продано менее половины. Это означает, что даже при нынешнем темпе продаж запасов недвижимости на первичке хватит ещё примерно на 2 года, а ведь постоянно вводятся в строй новые объекты.
При этом остаётся существенным рыночный фактор удорожания стройматериалов. Издержки на строительство продолжают расти. Это означает, что девелоперы смогут снижать цены в рамках маркетинговых акций лишь для определенного предела.
«Безусловно, в первую очередь цена зависит от баланса спроса и предложения. Однако она поджимается себестоимостью. А себестоимость растет, в том числе, из-за действий властей в российских регионах, которые жёстко требуют, чтобы жилье было обеспечено социальной инфраструктурой. В итоге покупатели, которые имеют взрослых детей или не планируют заводить потомство, фактически оплачивают школу и детский сад молодым семьям. И если бы руководство регионов не обязывало бы девелоперов к такому строительству, позволить себе квартиру могло бы большее количество российских семей», - высказал мнение Председатель правления корпорации Barkli Леонид Казинец. Он считает, что в глобальном масштабе вся нынешняя ситуация приведет к уходу слабых игроков и частичной монополизации рынка. Строить смогут только самые крупные акулы-застройщики.
Дорогая ипотека замедляет и развитие вторичного рынка недвижимости. Огромное количество ипотечных сделок идёт в альтернативном формате, когда первоначальный взнос и последующая ипотека уплачиваются из денег, вырученных от продажи своего прежнего жилья на вторичке. Именно на вторичном рынке особенно активно работает стратегия «придержать квартиру». Побочным эффектом этого стало резкое предложение аренды недвижимости. При невозможности продать квартиру за желаемые деньги люди хотят получать от своей недвижимости хоть какую-то пользу.
«Часть продавцов уже морально готова к дисконту, и постепенно стоимость начнет снижаться - это неизбежно, потому что возможность регулировать цены является конкурентным преимуществом вторичного рынка перед первичным. Очевидно, что ценам расти уже некуда, а кроме того, на рынке сейчас наблюдается острый дефицит ликвидного жилья - такого, которое устраивает почти всех потенциальных покупателей», - подвёл итоги Директор управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
«На вторичном рынке не исключено падение цен до 30 процентов. Возможны срочные продажи, в том числе низколиквидных объектов, и там будут существенные скидки. Да, ликвидные и адекватно оцененные квартиры будут уходить быстро, остальные - либо отозваны с экспозиции, либо будут продаваться значительно дольше, либо со скидкой 10-30%», - предполагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!