В январе каждого года, как это обычно бывает, аналитики всегда стараются
предсказать, какие тенденции ждут рынок недвижимости. Рынок столичной недвижимости продолжает лихорадить, но практически все эксперты сходятся в одном: активность, которая была на рынке в 2020-2021 году, начнет затухать.
Этому поспособствует целый комплекс причин. И увеличение ставок по ипотечным кредитам из-за повышения учетной ставки, и фактическое сворачивание программы льготной ипотеки в столице – из-за понизившегося лимита госпрограммы найти недвижимость в Москве по таким ценам не представляется возможным. Кроме того, цены на недвижимость продолжат расти, хотя и не столь рьяно, как в последние два года. Все это приведет к замедлению активности как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости.
«Продавать квартиры станет тяжелее, чем раньше. В 2022 году тенденция роста ипотечных ставок способна вызвать значительное (не менее 20%) сокращение числа сделок на вторичном рынке Москвы. Учитывая, что до 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка их части, значительно ослабив общий спрос», - рассказал РБК директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Основным изменением в 2022 году может стать снижение спроса на квартиры. Покупатель недвижимости станет более взыскательным и придирчивым. Если трендом предыдущих лет была уверенность, что можно продать абсолютно любую квартиру, то в новом году от такого рода иллюзий придётся избавляться.
«В первую очередь, менее ликвидной будет недвижимость с необоснованно высоким ценником. Это могут быть, как и уже готовые проекты, так и строящиеся дома и новостройки на старте. В этом году покупатели новостроек будут более чувствительны к цене, поскольку за 2020 и 2021 годы стоимость квадратного метра и так выросла очень существенно, при этом доходы большей части населения фактически не растут. А доступность новостроек снижается еще и из-за повышения ставок по ипотеке», - поделилась своим мнением с РБК председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Завышенные по рынку цены – это основная проблема как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. Но если раньше у людей деньги были, то пандемийная ситуация привела к резкому ухудшению финансовой ситуации для многих домохозяйств. Поэтому продать сейчас лот по завышенной цене станет ещё сложнее. Придётся ждать месяцами, и нет никакой уверенности, что цену на квартиру в итоге всё-таки не придется сбрасывать.
Очень тяжело будет продавать квартиры без нормальной отделки. Эта закономерность начала проявляться в последние годы и теперь, с уменьшением денег в карманах населения и взлетевшими ценами на стройматериалы, должна будет только усилиться. Это понимают и застройщики – в массовом сегменте доля сдаваемых квартир с отделкой превышает 80%.
Крайне важной для удачной продажи квартиры остается планировка. Особенно сейчас, поскольку, как было сказано выше, покупатель станет более редким и придирчивым. Неудобные планировки – круговые, треугольные, комнаты-пеналы и так далее – не будут востребованы. Кроме того, эксперты подмечают тенденцию увеличения внимания покупателей к европейским планировкам, где вместо комнат используется зонирование, что обеспечивает рациональное использование всего наличного пространства. Во многих классических планировках велик избыток квадратных метров в коридорах и санузлах, на балконах и тому подобных местах. Метраж и цена, благодаря этому, растут, но смысла в таких метрах не наблюдается.
Отмечается падение популярности больших квартир. Уже сейчас средняя площадь и сдаваемых застройщиками и продаваемых квартир существенно уменьшается. Пятикомнатные и четырёхкомнатные квартиры уходят в прошлое. Причинами являются избыточная цена и желание покупателя рационально использовать весь принадлежащий ему метраж. В больших квартирах это удается нечасто. В 2021 году средняя приобретаемая площадь в границах старой Москвы составила 54,4 квадратных метра.
«Уже сейчас эксперты наблюдают сокращение площади покупаемых квартир как в новостройках, так и на вторичке. В 2022 году эта тенденция усилится на фоне роста ипотечных ставок и цен на жилье. Ради сокращения платежей по ипотеке клиенты будут стремиться сокращать приобретаемые площади. То есть жилье с непродуманными планировками с «лишними» квадратами будет пользоваться все меньшим спросом из-за подорожавшей ипотеки», - прокомментировала РБК эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.
Также возникнут сложности с продажей старого жилого фонда. Все реновационные нормы в столице утвердили и новых не планируется. Покупатели понимают, что приобретать сейчас квартиру в надежде на включение дома в программу реновации может означать обречь себя на ожидание этого до скончания века. Довольно забавная смена вектора, учитывая, как быстро разлетались те единичные квартиры в пятиэтажках, которые каким-то чудом оказывались на рынке во второй половине 2010-х годов.
Ну и последним пунктом (но не по важности!) является транспортная доступность района. Жилой фонд столицы растет гораздо быстрее, чем количество дорог. Особенно дорог в придомовых пространствах. Многочисленные строящиеся хорды и рокады – это прекрасно, но на них еще надо выехать. Покупатели будут очень тщательно изучать транспортную инфраструктуру района, а также наличие социальных общественных пространств. Отсутствие нормальной транспортной инфраструктуры существенно понизит ценность квартиры и заметно усложнит процесс её продажи, по крайней мере, по рыночной цене.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!