История Вопроса

Напомним, в августе 2015 гражданин продал квартиру, находящуюся в совместной собственности с супругой, без согласования с последней. Покупатель квартиры не имел никакого понятия о том, что продавец не имел права распоряжаться 100% квартиры. Спустя год эту квартиру у покупателя купил гражданин Е. Сделка была проведена по документам и также была полностью чистой.

Спустя ещё какое-то время запустили процесс развода муж и жена, первопродавцы квартиры. Во время развода жена добилась признания сделки о продаже мужем квартиры недействительной. Суд потребовал от гражданина Е. передать половину добросовестно приобретенной им собственности. Доводами покупателя о добросовестности сделки, а также об истечении искового срока давности суд пренебрег. В итоге гражданин Е. направился в Конституционный Суд. В первом слушании 22 июня 2021 года КС РФ вынес решение в пользу заявителя, подтвердив добросовестность сделки. 13 июля 2021 года Конституционный Суд РФ вновь защитил добросовестных приобретателей имущества.


Позиция Заявителя

«Заявитель указывает, что в результате применения оспариваемого законоположения он лишен ½ доли единственного жилья. При этом сделка купли-продажи не признана недействительной. Гражданин Е. полагает, что данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и кроме того лишает его даже компенсации. По мнению заявителя, оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ». 

Позиция Конституционного Суда

«Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, т.е. сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.  
Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре,  должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и  позаботиться о его своевременном разделе, или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.

Обстоятельства дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества, или означать, что данное лицо полагалось на осуществление правомочий бывшим супругом. Допускается, что отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу. Но гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг – участник общей совместной собственности.

Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному.

Законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов. Дело гражданина Е. подлежит пересмотру».

Председательствует в процессе ЗОРЬКИН Валерий Дмитриевич 
Судья-докладчик КАЗАНЦЕВ Сергей Михайлович

Фото: Сергей Вдовин/Интерпресс/ИТАР-ТАСС

Источник

Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!