1 августа 2023 года Верховным судом РФ был рассмотрен экономический
спор о взыскании убытков на сумму более 10 млн руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере более 15 млн руб., причиненных одной из сторон договора купли-продажи за несвоевременную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Росреестра.
Как было установлено судом, между обществом и институтом был заключен договор купли-продажи недвижимости на сумму 500 млн рублей с уплатой задатка в размере размере почти 97 млн руб., внесенная покупателем в счёт исполнения обязательств. Договором была установлена обязанность продавца и покупателя совместно в течение трёх рабочих дней с момента подписания договора при условии уплаты задатка подать документы на регистрацию перехода права собственности. Данная обязанность была сторонами выполнена, однако, Управлением Росреестра регистрация была приостановлена ввиду непредоставления сторонами документа-основания для регистрации. Позднее стороны донесли необходимый пакет документов и регистрация перехода права была произведена.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ввиду несвоевременной регистрации были понесены убытки в размере в неполученной арендной платы и начислил на сумму предоплаты проценты по ст. 395 ГК РФ, в связи с пользованием продавцом средствами покупателя за время просрочки передачи объекта.
Нижестоящие судебные инстанции удовлетворили исковые требования Истца. При этом суды исходили из того, что в спорный период между бывшим собственником, то есть продавцом, и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего ответчик, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путём получения арендной платы, которая для покупателя явилась упущенной выгодой. Суды указали, что действия Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости незаконными не признавались.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указала, что в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Таким образом, для правильного рассмотрения дела судам необходимо было оценить поведение кредитора применительно к ст. 404 ГК РФ в отношении причин приостановления государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и дать оценку тому обстоятельству, что одной из первых причин приостановления регистрации явилось отсутствие в предъявленном в уполномоченный орган пакете документов договора купли-продажи, обязанность подачи которого являлась совместной, а также оценить факт подачи совместного заявления сторонами спора о приостановлении государственной регистрации.
Судебная коллегия по экономическим спорам не согласилась также с примененным судами подходом к определению размера убытков (упущенной выгоды). Размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.
В связи с такими выводами Верховный Cуд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и указал при новом рассмотрении дела суду установить наличие/отсутствие условий для применения ст. 404 ГК РФ при оценке обоюдных действий сторон применительно к разным причинам приостановления государственной регистрации перехода права собственности; проверить обоснованность и правомерность расчета убытков с учётом расходов, относящихся к упущенному доходу; принимая во внимание положения договора и дату фактической оплаты, определить момент начала просрочки продавца и момент начала для начисления неустойки; учесть положения о зачёте суммы неустойки в сумму убытков; применив вышеуказанные нормы материального права с учётом их истолкования в настоящем определении, разрешить спор по существу.
Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС23-2969 от 01.08.2023 по делу № А40-180355/2021
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!