В Росреестре почти на год зависла сделка по покупке недвижимости. Покупатель обвинил в этом продавца и подал в суд, решив взыскать убытки и проценты за пользование чужими деньгами. Дело дошло до Верховного Суда.
В 2020 году компания «Голд-Тайм» заключила договор покупки недвижимости на сумму 500 млн рублей. В роли продавца выступил «АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности», сдававший продаваемые помещения в аренду. Покупатель внёс сначала задаток, а потом и остальную сумму сделки. После подписания договора стороны сделки направили в управление Росреестра по Москве необходимые документы для переоформления имущества. Однако в Росреестре приостановили регистрацию. Там объяснили это нехваткой полного пакета документов: недоставало оригинала договора между сторонами. Кроме того, государственная инспекция по недвижимости направила в Росреестр письмо, в котором заявила о нецелевом использовании участков, на котором расположены продаваемые объекты. В итоге Росреестр не спешил регистрировать нового владельца.
В конце концов сделка всё-таки была зарегистрирована. Однако произошло это спустя почти 10 месяцев после подписания договора. Покупатель решил бороться за свои права в суде, взыскав понесённые в ходе ожидания убытки. Виновным в компании «Голд-Тайм» закономерно посчитали продавца. Истец желал получить с ответчика деньги, недополученные по действовавшим договорам аренды купленных объектов недвижимости, а также проценты за пользование чужими деньгами, ведь требуемые 500 млн рублей были уплачены почти за 8 месяцев до регистрации сделки в Росреестре. Общая сумма иска составила свыше 26 млн рублей.
Три инстанции приняли сторону истца. Сначала
Арбитражный суд города Москвы снизил сумму требуемой неустойки до 3 млн рублей в соответствии со
ст.333 ГК РФ («Уменьшение неустойки»). А вот
апелляционная и
кассационная инстанции удовлетворили иск полностью, согласившись с мнением истца, что продавец продолжал получать прибыль, сдавая в аренду уже фактически проданное имущество.
Ответчик не согласился с решением кассационной инстанции и перенёс дело в Верховный Суд. В поданной жалобе он настаивал, что одновременное взыскание убытков от неполученной прибыли и процентов за пользование деньгами противоречит
ст.393 ГК («Обязанность должника возместить убытки») и
ст.395 ГК («Ответственность за неисполнение денежного обязательства»). Также ответчик посчитал, что истец неверно рассчитал сумму процентов, запросив возмещение всех убытков с первого дня просрочки, хотя внёс всю оплату на полтора месяца позже подписания договора, согласно условиям этого же договора.
Дело рассматривала экономколлегия ВС РФ. Как сообщил портал
Право.ру, в ходе заседания представитель продавца отметил, что институт не только получал прибыль в виде арендной платы, но и нёс убытки в виде содержания помещений. Представитель института привёл данные, что за указанный срок организация потратила на содержание объектов более 14 млн рублей. Он саркастически заметил, что истец во время зависания сделки «ещё и сэкономил», потребовав в качестве убытков только 10,6 млн руб. Представитель «Голд Тайма» утверждала, что её доверитель рассчитывал свои убытки за 900 м², которые сдавались в аренду. Общая же площадь помещения порядка 8000 м², и ответчик тратился на обслуживание всего здания. Поэтому представитель «Голд-тайма посчитала, что сравнивать две эти цифры нельзя: продавец должен был представить контррасчёт, но он этого не сделал.
Кроме того, представитель института указал, что по договору продавец обязался передать недвижимость в течение трех дней с момента госрегистрации. Это условие институт выполнил: право собственности за покупателем зарегистрировали 7 апреля, а уже через два дня продавец передал имущество.
«Таким образом, условие договора о сроках передачи предварительно оплаченной недвижимости нами не нарушено», — настаивал представитель института Юрий Козлов.
Председательствующий в процессе Алексей Якимов спросил у представителя «Голд Тайм» Ананьевой, что она думает об этом и можно ли воспринимать госрегистрацию как условие для нарушения передачи актива. В ответ Ананьева напомнила, что право собственности на недвижимость состоит из трёх составляющих: владение, пользование и распоряжение. Для полной передачи недвижимости необходимо предоставить все три права. Покупатель мог бы воспользоваться активом только после перехода прав собственности. Таким образом, по мнению представителя «Голд-Тайм» до решения Росреестра передача помещения не произошла.
В свою очередь, представитель института Козлов резонно заметил, что его доверитель не мог каким-либо образом повлиять на действия государственного органа, коим является Росреестр. Институт сделал всё от него зависящее, чтобы право собственности перешло к покупателю вовремя. В частности, направил запрос по возникшему у Росреестра вопросу и передал ответ в управление. Также Козлов обратил внимание, что «Голд-Тайм» в свою очередь не сделал ничего, чтобы ускорить процесс регистрации права собственности.
«Почему убытки вызваны нашими действиями, а не бездействием истца», - вопрошал представитель ответчика. На это представитель «Голд Тайм» ответила, что сделка зависла по причинам, которые находились в зоне ответственности ответчика. Например, продавец изначально не представил в Росреестр оригинал договора купли-продажи. Ответчик действительно направил необходимый запрос, но ответ в управление представил не сразу. Ананьева настаивала, что бумагу мог получить только продавец, так как у покупателя не было на это полномочий.
После совещания тройка судей ВС
отменила акты нижестоящих инстанций и вернула дело в Арбитражный суд Москвы. То есть экономколлегия не согласилась с тем, что покупатель может взыскать убытки с процентами, рассчитывая их от полной стоимости сделки.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!
