Каким образом арендатор (долгосрочный зарегистрированный договор аренды) должен исполнять обязательства по оплате арендной платы и компенсации коммунальных услуг в случае смерти арендодателя и до оформления отношений с наследниками по истечении срока на вступление в наследство? Вправе ли арендатор приостановить выплату арендной платы (при этом пользование помещением не прекращается)? Обязан ли арендатор или потенциальный наследник открыть депозит у нотариуса для перечисления арендной платы? Обязан ли потенциальный наследник или иное лицо оформить у нотариуса договор доверительного управления имуществом до вступления в права наследования? Возможно ли в договоре субаренды (краткосрочный договор аренды) предусмотреть прекращение договора в случае смерти субарендатора? Отвечает эксперт службы Правового консалтинга Лариса Амирова.
1. Со смертью должника (кредитора) прекращаются лишь те обязательства, которые неразрывно связаны с его личностью (ст.
383,
418 ГК РФ). Обязательства, вытекающие из договора аренды, носят имущественный характер, а потому к таковым не относятся. Более того,
п.1 ст.617 ГК РФ специально указывает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора аренды. Права и обязанности арендодателя в силу положений ст.
129, 1110,
1112 ГК РФ переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства (
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2015 г. N 10АП-19344/14, апелляционное
определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 апреля 2016 г. по делу N 33-4294/2016,
постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 июля 2010 г. N А21-14724/2009).
В силу
п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Иными словами, право собственности наследника на наследуемое имущество возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст.
1113, п.1 ст.
1114 ГК РФ, смотрите также п.11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, после смерти арендодателя договор аренды продолжает действовать. В связи с этим необходимости заключать новый договор аренды с наследниками умершего арендодателя не возникает. С момента смерти арендодателя в арендном обязательстве происходит замена стороны (умершего арендодателя на его наследников). Причём такая замена происходит в силу закона и не требует наличия какого-либо соглашения между арендатором и наследниками арендодателя (п.1 ст.
382, ст.
387 ГК РФ).
В то же время отсутствует полная определённость по поводу того, кто является надлежащим кредитором по договору аренды до выдачи свидетельства о праве на наследство наследникам арендодателя и, соответственно, кому именно следует уплачивать арендную плату. Ведь, с одной стороны, могут появиться новые наследники, о которых не было известно на день открытия наследства. А с другой стороны, нельзя быть абсолютно уверенным, что наследник, объявивший о принятии наследства, останется в кругу наследников (ст.
1119, ст.
1157, ст.
1117 ГК РФ).
В силу ст.
312 ГК РФ должник (арендатор) вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и он несёт риск последствий непредъявления такого требования. Согласно ст.
385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Иными словами, арендатор вправе приостановить исполнение договора до тех пор, пока наследники арендодателя не представят доказательства наличия у них прав на соответствующее наследственное имущество. При этом к должнику (арендатору) не могут быть применены меры ответственности за неисполнение соответствующего обязательства, поскольку за правомерное действие (бездействие) ответственность наступить не может. Косвенно такой вывод подтверждается и судебной практикой (
постановление ФАС Московского округа от 19 сентября 2005 г. N КГ-А41/9017-05).
Вместе с тем в судебной практике распространён и иной подход, согласно которому отсутствие определённости относительно личности кредитора в период между смертью прежнего кредитора и получением информации о его наследниках не освобождает должника от ответственности за неисполнение обязательства (кассационное
определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 апреля 2011 г. N 33-5091/11; апелляционное
определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 11 июля 2017 г. по делу N 33-2424/2017).
Поэтому арендатору целесообразно производить исполнение обязательства доступными ему способами.
Во-первых, в случае, когда очевидно отсутствует определённость по поводу того, кто является кредитором по обязательству, арендатор вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса (подп.3 п.1 ст.
327 ГК РФ). Внесение денежной суммы в депозит нотариуса приравнивается к исполнению обязательства. В этом случае обязанность по извещению кредиторов об исполнении обязательства и по передаче им полученного от должника будет лежать на нотариусе (ст.
87 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I). За указанное нотариальное действие взимается государственная пошлина в размере 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 20 рублей (подп. 20 п. 1 ст.
333.24 НК РФ).
Во-вторых, поскольку права и обязанности по договору банковского счёта со смертью клиента не прекращаются, а переходят к наследникам умершего, а поступившие на счет суммы входят в состав наследства (
постановление Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. N 8079/09), арендатор вправе и после смерти арендодателя производить исполнение по договору аренды на банковский счет арендодателя, если таковой в соответствии с условиями договора аренды использовался для расчётов с арендодателем (апелляционное
определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 13 ноября 2019 г. по делу N 33-36864/2019).
В-третьих, если до получения наследниками свидетельств о праве на наследство по их заявлению (п. 2 ст.
1171 ГК РФ) нотариусом заключён договор доверительного управления соответствующим недвижимым имуществом (ст.
1026,
1173 ГК РФ), доверительный управляющий будет являться лицом, управомоченным принимать арендную плату (ст.
1020 ГК РФ).
2. По поводу включения в договор субаренды условия о прекращении договора в случае смерти субарендатора отметим, что в силу п.1 ст.
421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Пункт 2 ст.
617 ГК РФ предусматривает возможность для сторон включить в договор условие о его прекращении в связи со смертью арендатора. Следовательно, стороны договора субаренды не лишены правомочия включить в договор условия, что действие договора субаренды прекращается смертью субарендатора, что не противоречит действующему законодательству, отражает принцип свободы договора, как одного из основополагающих принципов гражданского права, признаваемого и гарантируемого государством.
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга
ГАРАНТ Амирова Лариса
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!