Недвижимость – это самый дорогой актив у большинства людей, обладающий огромной ценностью в принципе. Разумеется, это сподвигает мошенников проявлять к незаконным сделкам с недвижимостью особый интерес. Случаи мошенничества (или попыток мошенничества) с недвижимостью регулярны и разнообразны как по способам, так и по последствиям для пострадавших. В Росреестре рассказали о некоторых видах мошенничества и попробовали дать советы, как избежать попадания на удочку мошенников.
Самое простое, что можно сделать, чтобы с максимальной вероятностью гарантировать безопасность своей недвижимости – это запретить проводить какие-либо манипуляции с принадлежащей вам недвижимостью без вашего участия лично. Очень большой процент сделок-мошенничеств с чужой недвижимостью происходит благодаря фальшивым доверенностям от имени якобы собственника. Запретив передавать права на свою недвижимость без вашего личного присутствия, вы закроете для мошенников эту лазейку. Для этого вы должны подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В ЕГРН будут внесены данные о запрете владельца недвижимости изменять право владения без его личного присутствия, и мошенники не смогут переписать вашу квартиру по фальшивой доверенности. Заявление можно подать в МФЦ, онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра (для этого нужно иметь УКЭП), а также можно отправить заявление по почте в отделение МФЦ, которое вы сочтете нужным. Отметим, что заявление, отправленное по почте, должно быть заверено у нотариуса.
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь проведение сделок с помощью УКЭП допускается только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Иными словами - без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно. Это сделано с целью предотвращения мошеннических действий с помощью УКЭП и сохранения в безопасности права собственности владельца недвижимости. Заявление о разрешении владельцем проведения действий перерегистрации недвижимости с помощью электронных документов можно подать как в отношении всех принадлежащих собственнику объектов недвижимости, так и одного, либо нескольких из них. Все соответствующие записи будут внесены в ЕГРН. Отметим, что все перечисленные выше правила могут не работать, если дело касается невыплаченных кредитов, залогом которых является искомая недвижимость. В таких ситуациях работают другие законы, в этой статье затрагиваются только те случаи, где можно столкнуться с реальными мошенниками, использующими фиктивные, либо украденные документы с целью совершения преступления.
Также нужно обратить внимание, что Росреестр всегда предупреждает собственника по почте, если документы на его недвижимость поступили на перерегистрацию. Если собственник получил такое письмо, не подозревая о готовящейся «сделке», он всегда сможет отправить Росреестру просьбу о приостановке сделки. Кроме того, собственник может оставить Росреестру и электронную почту. Предупреждение придет и туда и, по понятным причинам, это будет более оперативно.
Отдельным абзацем нужно рассказать, что нужно учитывать покупателям во время приобретения недвижимости. В первую очередь, покупатель должен иметь четкое знание, что продавать собственность может только собственник. Самые важные документы при продаже недвижимости – это документы правоустанавливающие, бумаги, которые доказывают полномочия владельца в полном распоряжении своей собственностью. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. Те документы, на основании которых у владельца возникло право собственности на недвижимость. Подчеркнем, что для ознакомления обязательно нужно требовать оригиналы документов. Если владелец не горит желанием предоставить оригиналы – это уже серьезный повод насторожиться для покупателя.
Вторым по важности пунктом для покупателя является точное знание о недвижимости и её владельце. Для этого необходимо запросить выписку из ЕГРН. Выписка позволит убедиться в правомочности владельца распоряжаться недвижимостью, а также укажет основные характеристики приобретаемого жилья. Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ "ФКП Росреестра".
Главное, на что нужно обратить внимание при изучении выписки. Убедитесь, что продающий вам квартиру собственник реален юридически. Сличите указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте продавца, а также в документе, по которому продавец приобрел объект. Проверьте внимательно количество собственников недвижимости, особенно важно наличие/отсутствие несовершеннолетних детей. При наличии малолетних долевых владельцев квартиры сделку могут заблокировать органы опеки. В случае отсутствия несовершеннолетних, убедитесь, что собственник один (либо, что их больше, но они все готовы продать свои доли недвижимости). Ну и также можно посоветовать проверить, насколько часто покупаемая недвижимость меняла собственника. Если это происходило часто, особенно в последнее время, то это повод насторожиться. При наличии цепочки сделок, совершенных в относительно короткий промежуток времени, нужно удостовериться в чистоте всех звеньев этой цепочки. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.
Крайнюю внимательность нужно проявлять, когда продавца представляет доверенное лицо. В этом случае это лицо действует по нотариальной доверенности. Подлинность доверенности обязательно нужно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Именно махинации с фальшивыми доверенностями являются источником подавляющего большинства мошенничеств, совершаемых с недвижимостью.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!