В Государственной Думе заканчивают собирать отзывы на
законопроект, защищающий покупателей недвижимости в случае банкротства продавца. В случае принятия инициативы добросовестных приобретателей не будут выселять после банкротства продавца, пока им не вернут деньги, затраченные на недвижимость. Законопроект предложен Правительством Российской Федерации.
Каждый год аннулируется множество сделок, в которых люди абсолютно честно купили недвижимость. Добросовестному покупателю, спокойно обживающемуся (а то уже и обжившемуся) на новом месте приходит уведомление, что его сделка с недвижимостью признана ничтожной по причине банкротства продавца. Деньги при этом зачастую покупателю не возвращаются. Вырученные за квартиру аукционистами денежные средства направляются на покрытие первоочередных долгов продавца-банкрота. Нынешняя редакция закона допускает отмену сделок, совершённых продавцами-банкротами даже спустя несколько лет после их проведения, если будет доказано, что продавец-банкрот «скидывал» имущество, заранее зная о своём банкротстве. Добросовестные покупатели к проблемам продавца не имеют никакого отношения и всё платят честно, но всё равно вынуждены страдать из-за грехов предыдущего владельца.
Отдельно стоит отметить, что многие ради покупки новой недвижимости продают своё прежнее жильё. Аннулирование сделки по покупке жилья может их в буквальном смысле оставить на улице. По статистике в 2021 году более 6 тысяч сделок с крупным имуществом должников были признаны недействительными. Иногда покупатели в курсе проблем продавца, покупая имущество с сильным дисконтом и надеясь, что кредиторы продавца до них не доберутся. Но также очень часто уведомление о ничтожности проведённой сделки становилось для добросовестного покупателя громом среди ясного неба. Вишенкой на торте, как мы уже указали выше, является возможность признать сделку по продаже недвижимости банкротом ничтожной спустя годы после её осуществления. Добросовестный покупатель берёт квартиру, обживается в ней, вступает в брак, заводит ребёнка (и не одного) и только потом узнаёт, что квартира ему не принадлежит по причине ничтожности сделки, проведённой несколько лет назад.
Правительство сочло нынешнюю редакцию закона несправедливой и внесло инициативу о приоритете возвращения потраченных средств добросовестному приобретателю.
«Проектом федерального закона предусматривается, что часть средств, вырученных от реализации помещения, в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должны быть возвращены этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. До перечисления денежных средств гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им», - говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Стоит отдельно подчеркнуть, что, в случае принятия инициативы, никто не сможет выселить добросовестного покупателя, пока идёт аукцион по продаже имущества продавца-банкрота. После проведения аукциона из полученных денежных средств будет выделена сумма, уплаченная за недвижимость, и возвращена добросовестному приобретателю. Ещё одним важным нюансом законопроекта является предложение предоставить добросовестному покупателю выкуп недвижимости банкрота в приоритетном порядке после уведомления о ничтожности предыдущей сделки.
«Гражданину-покупателю по сделке, признанной недействительной, предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги. В таком случае обязательства по договору купли-продажи жилого помещения могут быть исполнены путём проведения зачёта суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и доплаты разницы между этой суммой и ценой договора», - указывают авторы инициативы.
Таким образом, добросовестные покупатели, попавшие под продавца-банкрота, будут иметь возможность как принять смягчённые последствия ничтожной сделки, получив назад затраченную на недвижимость сумму (стоит отметить, что если сделка отменена спустя несколько лет, то актуальная цена на недвижимость уже может быть несколько другой по сравнению с заплаченной ранее), так и попытаться выкупить квартиру путём уплаты запрошенных кредиторами банкрота денег, или участия в торгах. При этом в случае признания аукциона несостоявшимся добросовестный покупатель сможет купить квартиру по первоначальной цене, установленной на аукционе.
«В случае признания торгов несостоявшимися у гражданина возникает право на заключение в разумный срок договора купли-продажи жилого помещения по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения», - подчеркнули авторы в пояснительной записке к законопроекту.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!