11 сентября вступил в силу
закон, позволяющий ипотечным должникам самостоятельно продавать недвижимость, под которую был взят кредит. Ранее реализовать такую недвижимость можно было только на аукционе или публичных торгах. В чём же смысл принятой новеллы?
«Документ вносит изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся базовым нормативным актом, регламентирующим ипотечное кредитование в России. Согласно нововведению, собственники ипотечного жилья могут продавать своё имущество без необходимости досрочного погашения кредита. Ранее такая сделка была возможна только после закрытия задолженности перед банком. Теперь же продавец вправе передать покупателю обременённое ипотекой жильё, при этом банк обязан снять залог и передать право собственности покупателю», — рассказала
РБК юрист Вероника Романова.
Юрист отмечает, что новелла упрощает ипотечникам процедуру реализации залоговой недвижимости, давая собственнику гораздо больше возможностей для управления своим активом. По мнению Романовой, новелла поможет как заёмщикам, так и кредиторам, и способствует более динамичному рынку недвижимости. Отдельно оговаривается, что закон не предполагает своего использования в предпринимательских целях. Таким образом, принятый закон не будет распространяться на граждан и юридические лица, совершающие сделки с недвижимостью с целью извлечения прибыли.
Вступивший в силу закон пошагово регламентирует процесс продажи ипотечного жилья. Выглядеть он будет следующим образом. Заёмщик направляет банку заявление о желании самостоятельно реализовать залоговое имущество. Банк рассматривает это заявление в течение 10 рабочих дней после получения и направляет должнику согласие либо уведомление об отказе. В случае согласия банк обязан указать расчётный счёт для зачисления средств и минимальную цену продажи недвижимости. При получении согласия у должника есть срок в четыре месяца на реализацию имущества, начинающийся со дня получения банком заявления о самостоятельной реализации имущества. В случае успешного закрытия сделки покупатель недвижимости перечисляет деньги на счёт, указанный банком в уведомлении о согласии. Наконец, последним шагом Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке после закрытия сделки.
Вероника Романова предупреждает, что принятым законом указан ряд ситуаций, когда самостоятельная реализация ипотечного имущества невозможна. Это произойдёт в случае, если:
- Банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость либо нотариус совершил исполнительную надпись;
- В отношении должника возбуждено в суде дело о банкротстве, либо возбуждена процедура внесудебного банкротства, либо же когда дело о банкротстве возбуждено в отношении банка;
- Заложенное имущество обеспечивает исполнение не одного, а нескольких обязательств перед несколькими созалогодержателями;
- Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек;
- Должник ранее уже подавал заявление о самостоятельной реализации имущества, получил согласие банка, но впоследствии сам от него отказался.
Также есть несколько нюансов, на которые необходимо обратить внимание при самостоятельной продаже ипотечной недвижимости.
«Новые нормы содержат и некоторые требования к финансовой составляющей самостоятельной продажи имущества. Так, не допускается реализация имущества по цене ниже минимальной продажной цены. Помимо этого, если окажется так, что имущество будет продано по более высокой цене, чем размер задолженности, то оставшиеся деньги подлежат возврату должнику, но за вычетом расходов, которые может понести банк», — подчеркнул юрист Павел Григорьев.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!
