Нотариус из Магнитогорска заверил договор займа под залог жилого дома, но должники просят признать сделку недействительной. Почему?! Давайте разбираться. 

Супруги обратились в финансовую компанию за кредитом под залог принадлежащей им недвижимости – жилого дома и земельного участка. Ранее из-за тяжелого материального положения они устроились на работу в другом регионе, где снимали жилье. Но из-за того, что с работой возникли проблемы, стали злоупотреблять алкоголем и в итоге один из супругов получил административный штраф за управление в нетрезвом виде, а его машину отправили на штрафстоянку. Чтобы оплатить штраф (30 000 руб.) и забрать машину, супруги обратились за займом (250 000 руб.) под залог недвижимости – жилого дома и земельного участка, которым владели на правах собственности (общая стоимость 500 000 руб.). Семейная пара считала, что заключала договор займа в похмельном состоянии, а значит, они не понимали, что по итогу этой сделки могут лишиться своего имущества, если долги вовремя не будут выплачены.


В суд был подан иск о признании договора займа недействительным, но в ходе судебного процесса требования истцов неоднократно менялись. В итоге они пришли к просьбе признать заключенные договоры недействительными, включая договор о продаже имущества с торгов.

К делу были привлечены ряд третьих лиц, включая территориальное отделение Федерального агентства по управлению госимуществом, отделение службы судебных приставов, и местный нотариус. Нотариус просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представители остальных государственных органов в суд не явились и также просили провести рассмотрение иска в их отсутствие.

Истцам в иске отказали, и вот почему:

Истцы заключали договор займа под залог недвижимости, удостоверенный нотариусом нотариального округа Магнитогорского городского округа Платоновой Галиной Петровной. При этом семейная пара подтвердила, что нотариус давал разъяснения правил Гражданского кодекса о мнимой и притворной сделке, приводимые в ст. 170 ГК РФ. Текст договора нотариус зачитывала вслух, смысл и содержание документа сторонам был понятен. Участники сделки подтвердили свою дееспособность. Кроме того, семейная пара дала понять, что на учете не состоят и опекуна либо попечителя не имеют. А их физическое и ментальное здоровье позволяет осознать суть подписываемых документов. Условия сделки стороны согласились считать выгодными для себя. Нотариус в свою очередь не имеет претензий и возражений по договору залога, условия которого ей известны.

Но потом один из супругов платить проценты и основной долг по взятому займу перестал, и дело передали судебным приставам. Выяснилось, что супруг не оплатил и часть нотариальной пошлины. Было возбуждено исполнительное производство, один из супругов соответствующее постановление получил и расписался на обороте документа. Имущество супругов арестовали и поручили сторонней компании заняться его продажей через торги.

Поскольку долг по займу супруги вовремя не выплатили и никаких мер для погашения долга предпринято не было, приставы имели право обратить взыскание на имущество, согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. Взыскание приставов при этом должно быть соразмерно сумме задолженности.


В суде супруги настаивали на признании договоров займа и договора залога ничтожными, поскольку при подписании их не читали и заключали обе сделки в состоянии похмельного синдрома. Кроме того, они считали, что договор займа в части залога и договор залога не может быть заключен, так как они передавали в залог свое единственное для проживания жилье. Однако в суде их показания разнятся.

Так, супруги заявили, что готовы были продать залоговую недвижимость, но по определенной цене. При удостоверении сделки нотариусом супруги заявили, что условия договора им ясны и соответствуют их намерениям. Свою дееспособность они подтвердили, никаких справок о постановке на учет в различных диспансерах и других заболеваниях предоставлено не было. Другие обстоятельства, которые препятствуют заключению сделок, отсутствуют.

Поэтому суд счел, что супруги вполне понимали условия подписанных документов, а значит, нет никаких оснований для признания сделок ничтожными. Кроме того, суд расценивает поданные исковые заявления о признании договоров займа и залога недействительными как злоупотребление правом, поскольку заявления были поданы уже после того, как залоговая недвижимость была выставлена на торги и продана.

Суд отказал супругам и в признании заключенных договоров ничтожными по причине того, что было заложено единственное жилье, пригодное для проживания. В судебном заседании установлено, что супруги имеют в общей долевой собственности квартиру площадью 19,5 кв. м. У семейной пары не было допустимых законом доказательств того, что данная квартира непригодна к проживанию.

Хотели бы обратить внимание на одно обстоятельство, из решения видно, что среди истцов есть и несовершеннолетние дети. Мы предполагаем, что на детей супругов были оформлены доли в праве собственности на земельный участок и дом, либо их там регистрировали. Но неясно, есть ли в деле согласие органов опеки на данную сделку, которые обязаны давать предварительное согласие или отказ согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса. Суд при вынесении решения об отказе в признании сделки недействительной и ничтожной должен был опираться в том числе на положения п. 1 ст. 65 Семейного кодекса. Правила об участии органов опеки в сделках с недвижимостью, интересы которых затрагивают интересы несовершеннолетних детей, установлены ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве».


Ст. 349 Гражданского кодекса устанавливает правило судебного взыскания на заложенное имущество в случае отсутствия мирового соглашения либо другого внесудебного порядка обращения взыскания на спорное имущество. При этом по исполнительным документам не могут отобрать имущество, если у других членов семьи должника оно является единственным пригодным для проживания.

Из материалов дела было ясно, что торги состоялись, и залоговую недвижимость супругов успешно продали. Информация о торгах была размещена в местном периодическом издании и на сайте www.torgi.gov.ru.

Поскольку организатор торгов в своих сообщениях указывал точные характеристики продаваемого имущества, его начальную цену, дату, время и место проведения торгов, суд пришел к выводу, что порядок торгов организатором соблюден полностью. Было принято решение отказать супругам в иске о признании торгов недействительными.

Кроме того, стороны полностью соблюли принцип свободы договора и передали недвижимость под залог с учетом всех установленных правил заключения сделок – была соблюдена их письменная форма, составлен один документ, который стороны подписали.

Договор купли-продажи недвижимости в результате торгов суд отказался признать недействительным, поскольку имущество продавалось на состоявшихся торгах, в ходе которых составлен протокол. Поэтому сделка по продаже арестованного имущества проводилась по всем правилам и нет никаких оснований признать ее недействительной. 

В конечном итоге суд не нашел доказательств, которые позволили бы понять, что стороны находились в состоянии похмельного синдрома и не могли осознавать последствий заключаемых сделок, в исках супругам было отказано.

9 марта 2021 года в Верховном Суде прошло заседание Судебной коллегии по гражданским делам, на котором было отказано в удовлетворении требований кассационной жалобы о признании нотариально удостоверенного договора займа под залог недвижимости недействительным.

С Определением Верховного Суда по данному делу можно ознакомиться тут

Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!