26 мая в Госдуму поступил проект изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости, разработанный правительством, а также в законодательство в сфере кадастрового учета и госрегистрации прав
(№ 962484-7).
Содержание поправок
Документом, в частности, предусмотрены полномочия госучреждений в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета, подведомственных органу госрегистрации прав. «Из федерального закона будет следовать, кто (орган регистрации прав или учреждение) осуществляет конкретные функции и полномочия и чьи действия при необходимости можно обжаловать, что представляется наиболее удобным для пользователей услуг – отмечается в пояснительной записке.
Детализированы отношения между указанным учреждением, МФЦ и Росреестром по приему документов. Проект предусматривает, в том числе, возможность приема ряда заявлений в электронном виде через портал государственных и муниципальных услуг, причем без использования усиленной квалифицированной электронной подписи правообладателя.
Поправки также обязывают органы власти и муниципалитеты представлять электронные документы в целях осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, а также удостоверять равнозначность последних бумажной документацией.
В соответствии с проектом можно будет зарегистрировать договор аренды части здания (сооружения) без представления технического плана на них. До 2025 года планируется продлить срок действия положений, регламентирующих особенности кадастрового учета и госрегистрации прав на здания, сооружения и помещения, используемые Вооруженными cилами РФ, организациями Минобороны и органами ФСБ России.
Помимо этого, в Закон о госрегистрации недвижимости планируется внести разъяснения по поводу полномочий органа регистрации прав, состава сведений ЕГРН (в том числе кадастра недвижимости, реестра границ), а также о недопустимости создания интернет-сайтов, обеспечивающих возможность перепродажи сведений, содержащихся в Реестре. Планируется уточнить основания кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимое имущество; перечень случаев, при которых кадастровый учет и госрегистрация осуществляются одновременно и по отдельности; расширить круг лиц, по заявлениям которых осуществляются указанные действия. Также предлагается изменить процедуру внесения в ЕГРН сведений об изъятии объекта недвижимости – данную информацию планируется вносить не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости ЕГРН. Это предложение связано с тем, что согласно ст. 56.6 ЗК РФ принятие решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд допускается, в том числе, в отношении земельного участка, права на который не зарегистрированы, а также в отношении объектов недвижимости, права на которые возникли ранее.
Планируется уточнить ст. 15 Закона о госрегистрации ч. 9, которая устанавливает, что в случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (например, в случае его ликвидации) регистрация сделки по отчуждению недвижимого имущества осуществляется на основании заявления другой стороны – покупателя, а также выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации продавца как юрлица. Также был предложен доработанный порядок регистрации объектов недвижимости, входящих в имущественный комплекс предприятия. У таких объектов должны быть указаны кадастровые номера, используемые предприятием на праве, отличном от права собственности (например, праве аренды).
Планируется исключить из действующего законодательства требования о максимально допустимом размере машиномест. Сведения о машиноместе предлагается указывать в ЕГРН в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании проектной документации здания. Кроме того, законопроект уменьшает сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве. Так, допускается государственный кадастровый учет помещений в здании собственниками данных помещений, если кадастровый учет здания был произведен до 1 января 2017 г. на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица. Если на кадастровый учет до указанной даты поставлено хотя бы одно помещение в здании, предлагается разрешить кадастровый учет другого помещения в таком здании, даже если последнее не стоит на государственном кадастровом учете.
Проект также регулирует кадастровый учет и регистрацию помещений в жилом доме (жилом строении), если права на такое помещение были зарегистрированы до 1 января 2017 г. или если помещение является обособленным и изолированным, отвечая требованиям ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, которые предъявляются и к блокам в жилых домах блочной застройки. В ряде случаев предусмотрен порядок уведомления кадастровых инженеров о решениях, принятых регистрирующим органом, а также необходимость уведомления залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.
Оценки экспертов
Николай Сапожников, партнер юридической фирмы «БИЭЛ» отметил, что законопроект только внесен в Госдуму, и пока рано говорить, каким он станет за время обсуждений. По мнению эксперта, среди многочисленных уточнений можно выделить следующие: уточнение правового статуса учреждения, наделенного отдельными полномочиями в сфере кадастрового учета и регистрации недвижимости; сведений кадастра недвижимости об объектах; перечня лиц, наделенных полномочиями на обращение за госрегистрацией; сроков госрегистрации по отдельным случаям; возможность подачи документов в электронном виде без использования ЭЦП для выполнения ограниченного количества операций; определение порядка внесения в Реестр сведений и блокирования операций лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.
Он также добавил, что с учетом потребностей практики хозяйственного оборота приветствуются попытки законодателя предусмотреть возможность регистрации договоров аренды части здания в отсутствие технического плана такой части, а также исключить требования о максимально допустимом размере машиномест.
Анна Минушкина, адвокат АП г. Москвы отметила, что законопроект вносит значительное количество правок и доработок в законодательство о госрегистрации недвижимости, а также восполняет пробелы, выявленные правоприменительной практикой. В целом, она считает, что поправки направлены на упрощение процедур регистрации недвижимости и государственного кадастрового учета.
По мнению эксперта, поправки, в частности, предусматривают сокращение сроков регистрации ДДУ. «Так, регистрация первого договора будет проведена в течение семи рабочих дней, все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение пяти рабочих дней, и в течение трех, если документы поданы в электронном виде. Во избежание нарушения сроков регистрации, возможно, потребуются дополнения относительно процедуры правовой экспертизы представленных документов, поскольку органы Росреестра Москвы и Московской области работают в плотном режиме, тогда как в некоторых других субъектах Федерации такой загруженности не наблюдается. Следовательно, сокращение сроков позволит сотруднику Росреестра приступить к экспертизе документов сразу после их поступления», – пояснила адвокат.
Анна Минушкина также обратила внимание, что благодаря поправкам ряд заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, будет возможно подать без использования усиленной ЭЦП, через личный кабинет. В этом случае идентификация личности заявителя будет осуществляться через портал госуслуг.
По мнению Алексея Силиванова, директора юридической компании «КОНУС» те, кто помнят запуск единой системы госрегистрации прав на недвижимость 20 лет назад, не могут не помнить и огромные очереди, неудобный документооборот и длительные сроки, которыми сопровождалась любая регистрация. «Многое из неуклюжего и ненужного документооборота (как, например, предоставление при каждой регистрации “свежих” планов БТИ) к сегодняшнему дню изжито. Однако прогресс не стоит на месте, цифровизация все глубже проникает во все сферы, поэтому предложенные поправки – прекрасный пример этой тенденции», – отметил он.
Эксперт добавил, что законопроект направлен на то, чтобы урегулировать механизмы электронного взаимодействия, включая межведомственное, а также отношения между органом регистрации и кадастровыми инженерами, сократить сроки кадастрового учета и регистрационных действий.
