8-9 февраля в Москве состоялся третий
Московский риэлторский форум «Fresh Up». Мероприятие вызвало серьёзный интерес у профессионального сообщества. Принять участие в нём прибыли многие видные участники рынка недвижимости, в том числе крупнейшие классифайды, девелоперы и банковские организации, а также представители нотариата, Росреестра и даже депутат Государственной Думы. Пленарное заседание форума началось с торжественной церемонии установки флагов, а также приветствий со стороны организаторов мероприятия. Со вступительным словом выступили руководители Московской и Российской гильдии риэлторов Андрей Банников и Ирина Зырянова. Модерировала пленарную сессию вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, председатель Совета Партнёрства гильдии риэлторов Москвы Екатерина Векшина. «Говорит Нотариат», являющийся информационным партнёром мероприятия, выделил самое интересное, прозвучавшее в ходе пленарного заседания.
После приветственных обменов любезностями со стороны организаторов стартовала основная часть пленарного заседания. Первой слово предоставили депутату Госдумы, зампреду Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлане Разворотневой. Тема её выступления звучала как «Совершенствование законодательства в сфере обращения с недвижимостью».
В своём выступлении Разворотнева отметила необходимость прозрачности деятельности риэлторов. Депутат подчеркнула, что в отсутствие на сегодняшний день официального регулирования деятельности объединения риэлторов заполняют тот вакуум, который пока не заполнило государство. Разворотнева поблагодарила риэлторов, назвав крайне важным наличие риэлторских организаций и их деятельность.
После этого парламентарий приступила к теме своего выступления. Основной проблемой на рынке недвижимости Разворотнева назвала текущую ситуацию с ипотекой. Как указала депутат, в правительстве существует дискуссия между экономическим блоком в лице главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной и строительным блоком в лице зампреда Правительства Марата Хуснуллина. Строительный блок настаивает на продлении ипотечных программ, поскольку они должны быть предсказуемы для граждан. Разворотнева подметила, что постоянно всплывающая тема закрытия льготной ипотеки не менее постоянно провоцирует всплеск активности людей в использовании этого инструмента. Следствием этого является то, что зачастую впоследствии люди не могут обслуживать свои кредиты. Метод борьбы здесь может быть только один: ужесточение требований к заёмщикам, что сейчас и происходит.
Далее парламентарий коснулась темы поддержки индивидуального жилищного строительства. В поддержку ИЖС уже принято достаточно много законов, в том числе возможность строить дома через эскроу-счета. Тенденция в этом сегменте очень положительная - число кредитов на ИЖС за последний год выросло в 4 раза. Также необходимо отметить важный факт: в метраже индивидуальное жилищное строительство уже превосходит строительство многоквартирных жилых домов.
Третьим моментом Разворотнева выделила повышение адресности ипотечного кредитования. Определённая адресность уже есть, речь идёт о семейной и Дальневосточной ипотеках, а также ипотеке для ИТ-специалистов. Сейчас власти рассматривают механизмы формирования новых групп населения, претендующих на льготные условия ипотеки. Звучат идеи и о дифференциации ипотечных кредитов по регионам страны.
«Бюджет у нас сейчас непростой. Поэтому то, что сейчас делает Хуснуллин, добиваясь продления семейной ипотеки, — это подвиг, который вряд ли может быть возможен на протяжении длительного времени», - заявила Разворотнева.
Очень важным парламентарий назвала законопроект об управлении коттеджными посёлками. Его уже внесло Правительство, исполняя волю Конституционного Суда. Проект был принят в первом чтении и вскоре будет выведен на второе и третье чтения, несмотря на всеобщую критику. Разворотнева выразила надежду, что под этот закон попадут и СНТ.
Упомянут был и закон об апартаментах. Правительство думает, как решать эту проблему, но, по словам депутата, закон далёк даже от предварительного внесения.
«Все боятся трогать эту тему. Думаю, никаких решений в ближайшее время принято не будет», - спрогнозировала Разворотнева.
Отдельно спикер коснулась проблемы краткосрочного найма и в целом организации бизнеса в многоквартирных жилых домах. Конституционный Суд в своё время указал, что сдавать квартиры в такой найм можно, но с учётом заботы о безопасности соседей и общедомового имущества. Пока все предлагаемые новеллы не особо реализуемы. Есть лишь маленькая поправка о разрешении сдавать квартиры без приборов учёта. При этом звучали и весьма эпатажные идеи о разрешении сдавать недвижимость в такой найм в многоквартирном доме только с согласия двух третей собственников дома. Однако такая поправка также вряд ли пройдёт. В любом случае, задача разграничения обычной сдачи квартиры в аренду и ведение гостиничного бизнеса в доме до сих пор не решена.
Важнейшей проблемой Разворотнева выделила проблему квартир с использованием материнского капитала. Здесь есть маленькая победа. В феврале будет в первом чтении слушаться законопроект о возможности продажи квартиры с переносом долей. То есть, если будет покупаться квартира с бóльшим метражем или более дорогая по кадастровой стоимости, будет возможно изменять доли с автоматическим разрешением на это органов опеки (на этих словах в зале последовали бурные аплодисменты).
Отдельно была затронута тема повышения доступности информации о помещениях с участием материнского капитала. Был законопроект об отметках в Росреестре о том, что квартира приобретена с участием маткапитала. Это не первый такой законопроект, он вносился ещё в прошлый созыв. Однако снова возникли возражения о неравноправии объектов недвижимости с участием маткапитала и без него.
«Сейчас мы заходим с противоположной стороны. Мы договорились с Социальным Фондом, о том, что в выписке об использовании маткапитала будет указываться адрес и кадастровый номер объекта с участием маткапитала. Эта справка будет доступна получателям капитала. При сделках можно будет обратиться за этой справкой, чтобы её предъявил продавец. Использовал маткапитал или нет, выделил доли или не выделил», - рассказала Разворотнева.
К концу выступления депутат перешла к самому главному. К тому, что были заинтересованы услышать все зрители в зале: к закону о риэлторах. Разворотнева заявила, что ей известно о трёх или четырех вариантах такого закона.
«Вопрос об упорядочивании деятельности и требований к риэлторскому сообществу волнует очень многих. Законопроект активно готовится и, возможно, скоро появится. Здесь есть развилка: саморегулирование или реестровые модели. Я считаю, что максимально лёгкое разрешение выхода на рынок через реестр является наиболее вероятным и перспективным направлением. Весной мы начнём эту тему прорабатывать, безусловно привлекая риэлторов к обсуждению инициатив. У нас одна общая задача: чистый прозрачный рынок и безопасность сделок и граждан», - резюмировала Разворотнева. В конце её выступление прозвучали бурные и продолжительные аплодисменты.
Очень интересное выступление было у помощника руководителя Росреестра по Москве Дарьи Кудиновой. Она напомнила, что её ведомство является финальной юридической точкой после большой проделанной работы по подготовке сделки. Кудинова привела некоторые цифры Росреестра по Москве в 2023 году. Прошедший год стал рекордным по объёму регистрации как на первичном, так и на вторичном рынке. На «вторичке» за 2023 год в Москве было зарегистрировано порядка 175 тысяч сделок, что на 2,4% больше, чем в рекордном 2021 году. Рост по сравнению с провальным, по понятным причинам, для рынка недвижимости 2022 годом составил около 32%. «Первичка» также продемонстрировала рекордные показатели. В 2023 году было зарегистрировано порядка 166 тысяч договоров, что на 15% превзошло рекорд 2021 года. Прирост по первичному рынку составил 36%. Общие наблюдения показывают, что за последние годы лидирует вторичный рынок, однако с небольшим отрывом. На рынке жилищного кредитования в 2023 году было зафиксировано порядка 136 тысяч сделок. Это соответствует общим показателям, что может говорить о том, что в прошлом году рынок был достаточно стабилен.
Особо Кудинова отметила ситуацию по электронным сделкам. Тренд на цифровизацию процессов уже давно практикуется Росреестром. В 2023 году 68% заявлений было подано в электронном виде. Всего было подано порядка 3 млн заявлений, из них 2 млн – в электронном виде.
Нотариусов на форуме представлял нотариус города Москвы, заместитель председателя Методической комиссии Московской городской нотариальной палаты Антон Макаров. В начале своего выступления он напомнил о важности взаимодействия риэлторов и нотариусов для того чтобы находить общие пути эффективной работы на рынке недвижимости. В своём выступлении Макаров рассказал о самых важных изменениях в нотариате за последние годы.
Он напомнил об ограничении свободного доступа к Единому государственному реестру недвижимости с целью защиты личных данных граждан. Также были указаны ситуации, в которых нотариусы могут предоставлять заявителям такие данные. Это чрезвычайные ситуации, когда потерпевшей стороне нужно выяснить имя собственника (например, при заливе), наличие предварительного договора, наличие основания для взыскания, а также совместное заявление собственника и покупателя.
«Для получения выписки из ЕГРН должна быть веская причина. У нотариуса не должно быть сомнений на право заявителя в получении информации», - указал Макаров.
Отдельно был затронут вопрос права сособтвенника на получение выписки из ЕГРН у нотариуса. Этот вопрос был детально изучен. Федеральная нотариальная палата указала в своём письме, что сособственник имеет право на запрос информации из реестра с целью реализации преимущественного права покупки. При этом Макаров отметил, что сам правообладатель не имеет права обращаться к нотариусу за получением выписки из ЕГРН. Для получения такой выписки он должен обратиться в многофункциональный центр.
Следующим вопросом Макаров затронул виды документов, которые сейчас можно получить у нотариуса. Это традиционные бумажные документы, электронные образы документов, а также новый вид - машиночитаемые документы. Заявитель может запросить у нотариуса, например, доверенность в машиночитаемой форме. Такой вид документов набирает популярность. На сегодняшний день нотариусами было создано уже около двух тысяч машиночитаемых доверенностей. В перспективе палата реализовывает машиночитаемый сервис для других видов документов.
Из машиночитаемой доверенности Макаров вполне логично перешёл в следующую тему дистанционной регистрации сделок в общем. Нотариус отметил, что всё больше граждан чувствует удобство дистанционного формата сделок. Статистика дистанционных сделок существенно выросла. Нет сомнений, что этот институт будет развиваться в дальнейшем.
Последней проблемой, очерченной нотариусом, стали сделки с микродолями. Всем известно, что недавно произошли изменения, запрещающие дробить недвижимость на доли менее чем 6 квадратных метров. Однако не все помнят, что и у этого закона существует ряд исключений. Речь идёт о недвижимости с участием материнского капитала и о наследственной недвижимости, а также о приобретении меньшей доли сособтвенником. В последнем случае ответ безусловно положительный, поскольку задачей законодателя было установить запрет на дробление имущества. При приобретении любой доли сособтсвенником имущество в любом случае объединяется, а значит закону не противоречит. Касательно материнского капитала, законодателем также указано, что это исключение из общего правила, где предельные размеры также не устанавливаются.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!
