Россияне стали чаще задумываться над гарантиями безопасности при покупке недвижимости. Они обращаются к профессионалам за сопровождением сделок, чтобы быть уверенными, что всё пройдет гладко. Особенно актуальны эти беспокойства на фоне бурного расцвета мошеннических схем. Самыми популярными причинами, по данным
ТАСС, для сопровождения сделки называют проверку юридической чистоты квартиры и гарантии безопасности сделки.
«Еще 2-3 года назад основным фактором обращения за сопровождением сделки были простота, скорость и сокращение временных затрат на проведение сделок, отсутствие необходимости самостоятельного оформления документов, теперь юридическая проверка и гарантия безопасности входит в топ-5 основных причин. Причем потенциальным продавцам и покупателям недостаточно просто проверки документов, они именно хотят получить гарантию на эту проверку», - рассказал заместитель руководителя юридического департамента федеральной компании "Этажи" Сергей Чужаков. Он указал, что бдительность людей повышается на фоне постоянного появления новых схем, придумываемых мошенниками.
«Одной из наиболее распространенных схем мошенничества со сделками с недвижимостью остается схема с внесением задатка. Мошенники снимают жилье и начинают распространять рекламу о продаже квартиры. После того, как с потенциальным покупателем достигнуты договорённости о сделке, они требуют задаток. Однако затем арендаторы съезжают с задатком, а потерпевший узнает уже от настоящего собственника, что квартира не продавалась», - повествует руководитель отдела правового сопровождения сделок "НДВ Супермаркет Недвижимости" Дмитрий Логинов.
«Ещё один частый вид мошенничества - попытка продать объекты, которые являются совместной собственностью супругов, но в реестр недвижимости внесены как единоличная собственность. У будущего владельца позже могут возникнуть споры по правам на данный объект с его другими собственниками. Также эксперт предупреждает, что нужно с осторожностью относиться к объектам, которые приобретались с привлечением средств материнского капитала, поскольку при нарушении процедуры выделения долей несовершеннолетним это может стать причиной для оспаривания совершенной сделки», - добавляет Чужаков.
Что нужно делать для предотвращения риска аннулирования уже состоявшейся сделки? Первым шагом покупатель обязан запросить выписку из ЕГРН об интересующем его объекте недвижимости. Самые простые данные о наличии собственника квартиры и на его право единолично распоряжаться недвижимостью можно узнать из Реестра. Кроме того, нелишним будет проверить наличие банкротств, либо исполнительных производств по долгам у владельца. Вполне возможно, что наличие долговых обязательств может препятствовать владельцу распоряжаться своим имуществом.
«Чтобы не оказаться заложником мошеннических схем, рекомендуется до похода к нотариусу проверять недвижимость через практикующих юристов и получать у них по итогам проверки компетентное заключение с описанием рисков приобретения недвижимости. Именно такое письменное заключение, а не нотариальное удостоверение сделки станет обоснованием её добросовестности в случае оспаривания в суде», - рассказал партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин. Он напомнил, что нотариус в пределах своей компетенции не ответственен за правильность сделки с точки зрения юридической чистоты объекта недвижимости.
«Нотариус удостоверяет законность именно удостоверяемой сделки, но не законность приобретения права собственности, то есть он не проверяет, как именно продаваемая недвижимость стала собственностью продавца, и насколько были законны предыдущие сделки с этой недвижимостью. Кроме того, в компетенцию нотариуса не входит проверка подлинности документов, участвующих в сделке», - пояснил Паюшин.
Чуть другая механика проверки недвижимости используется на первичном рынке жилья. Существует Единый ресурс застройщиков, на сайте которого можно узнать всю интересующую информацию о застройщиках и об объектах недвижимости, которые он возводит. Помимо этого, застройщики должны размещать документы на строящиеся дома в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Очень важной частью проверки объекта недвижимости является уточнение наличия иных долевых владельцев, либо претендентов на долю в недвижимости. На долю могут претендовать дети продавца, либо бывшие супруги, если они сумеют доказать, что при продаже недвижимости не были учтены их интересы. При наличии квартиры, приобретенной в браке с бывшим супругом, покупатель должен затребовать у бывшего супруга заявление на отсутствие претензии к проводимой сделке. В случае с детьми нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Аккуратно нужно вступать в сделки с квартирами, недавно перешедшими по наследству. У такой недвижимости могут быть иные наследники, не успевшие узнать о смерти наследодателя, либо о составе завещаемого имущества, либо просто не успевшие заявить о своих правах. Вполне возможно, что новоявленный владелец, вступивший в наследство, стремится побыстрее продать квартиру, пока иные наследники не успели заявить свои права.
Впрочем, иногда сделки могут сорваться и без злой воли продавца, банально не подозревавшего о наличии проблем с юридической чистотой продаваемой им недвижимости. Эти проблемы выявляются лишь при получении выписки из ЕГРН, либо более плотной юридической проверки истории объекта недвижимости.
«С момента постановки на кадастровый учет у каждого объекта недвижимости начинается юридическая история (история владения), и каждый из собственников за многие годы может оставлять от себя обременения на объекте, о которых, возможно, вообще никакой информации добиться не получится. О проблемах из истории квартиры, особенно если было много собственников, продавец может ничего не знать и не планировать в отношении покупателя никакого злого умысла», - подвела итог председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!
