Мужчина продал квартиру в Санкт-Петербурге. Через две недели он умер, не успев зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. После смерти пакет документов в регистрирующий орган от его лица подали по доверенности. Вопросов к документам не возникло, и регистрация прошла успешно. Спустя несколько лет, когда квартира успела ещё раз сменить владельца, районная администрация потребовала признать квартиру выморочной и изъять её в собственность города. В перипетиях дела разбирался Верховный Суд.
В 2016 году Виктор Петров продал квартиру Андрею Николаеву. Через две недели Петров скончался, не успев зарегистрировать переход права. Однако за полгода до смерти Петров выдал доверенность своему знакомому Сергею Степанову, чтобы тот представлял интересы Петрова при продаже и регистрации недвижимости.
После смерти владельца квартиры Николаев (покупатель) и Степанов (поверенный умершего собственника квартиры) подали заявление на регистрацию перехода права собственности, приложив доверенность от имени покойного владельца квартиры. У Росреестра вопросов не возникло, переход права был зарегистрирован.
Спустя некоторое время после этого квартира вновь сменила владельца. Новым хозяином стал Роман Потапов. Он пришёл регистрировать право собственности, но внезапно получил отказ. У Росреестра возникли сомнения в правомерности доверенности, которая использовалась при регистрации перехода права на Николаева.
В итоге в суд обратилась администрация Невского района Санкт-Петербурга. Она потребовала признать недействительной госрегистрацию перехода права собственности на квартиру к Николаеву, признать недвижимость выморочным имуществом, признать право собственности Санкт-Петербурга на неё и истребовать квартиру из незаконного владения. Администрация настаивала, что доверенность утратила свою силу в связи со смертью владельца, и Николаев с доверенным лицом покойного не имели права на регистрацию квартиры. Поскольку у умершего владельца не оказалось наследников, квартира должна была перейти в ведение города. В качестве третьего лица привлекли Потапова, который заявил о своём интересе в этом деле. Потапов потребовал признать за ним право собственности как за добросовестным приобретателем.
Три инстанции встали на сторону администрации, отвергли требования Потапова и постановили передать квартиру городу на основании того, что первая сделка с квартирой была проведена на основании доверенности, утратившей силу в связи со смертью лица выдавшего доверенность. Все инстанции вынесли решение о том, что квартира должна быть признана выморочной, невзирая на добросовестность последующих приобретателей. Потапов не согласился с такой позицией и обратился в Верховный Суд.
Дело разбирала тройка судей под председательством Юрия Москаленко. Верховный суд первым делом обратил внимание на
ст.432 ГК РФ. Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме. ВС в своём определении отметил, что все положения сделки были выполнены до смерти владельца. Петров собственноручно подписал договор с Николаевым, а Николаев передал владельцу квартиры оговорённую сумму в 4 млн руб. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия сделки и исполнили ее, констатировал Верховный Суд.
Затем он обратился к
п.60 Постановления Пленума ВС № 10 и
Пленума ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 года. В этом пункте говорится, что отсутствие государственной регистрации перехода права не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Следовательно, нарушения при регистрации перехода права от Петрова к Николаеву сами по себе не могут являться поводом «аннулировать» сделку. Других же причин недействительности сделки суды не установили.
«Собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя только если актив выбыл из его владения помимо его воли или воли лица, которому он его доверил, следует из ст.302 ГК РФ. Здесь суды сослались лишь на то, что при жизни Петров не обращался за госрегистрацией перехода права на квартиру к Николаеву. Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у Петрова воля на отчуждение квартиры. Они, в частности, не дали никакой оценки тому, что еще в мае 2015 года собственник выдал Степанову доверенность на представление своих интересов в госорганах для продажи жилья», - указывает Верховный Суд.
В итоге ВС признал отказ Потапову в его требовании о признании за ним права собственности на квартиру необоснованным. Потапов является добросовестным покупателем, оплатившим квартиру. Верховный Суд отменил акты трех инстанций и направил
дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
* Имена и фамилии изменены редакцией.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!