Дискуссия между ипотечным кредитом и съёмом квартиры в России будет актуальна всегда. При этом ситуация на рынке недвижимости непостоянна и меняется от года к году. В 2021 году поменялось многое. В мире бушует пандемия коронавируса, однако, несмотря на это, цены на квартиры выросли, а вот процент по ипотеке стал немного меньше. Кроме того, появился налог на вклады. В этой статье мы попробовали разобраться, что всё-таки сейчас выгоднее - аренда квартиры или ипотека.
Если у вас нет своего собственного жилья, то здесь возможны два варианта развития событий. Вы или берете ипотеку, или снимаете квартиру, откладывая часть денег для покупки квартиры в будущем. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляет 12,7 млн руб. Средняя стоимость аренды двушки составляет 44 тыс. руб./месяц.
Давайте начнём разбираться с вариантом ипотека. Здесь исключительно много зависит от вашей возможности внести как можно бóльший первоначальный взнос. Потому что чем больше первоначальный взнос от стоимости квартиры - тем меньше будет процент на ежемесячные выплаты. Кроме того крупный первоначальный взнос в глазах банка является гарантией платежеспособности заемщика. Такую заявку одобрят с большей вероятностью. С другой стороны, чем ниже первый взнос - тем выше срок кредита, что хорошо для менее платежеспособного клиента. Однако в любом случае клиент, уходящий на долгую ипотеку, переплачивает. Поэтому предложения ипотеки с маленьким первоначальным взносом могут оказаться вовсе не так выгодны, как кажется на первый взгляд. В среднем клиент во время погашения ипотечного кредита сроком на 5 лет переплачивает 16,5% стоимости квартиры.
Рассмотрим теперь вариант с арендой квартиры и попыткой в течение срока аренды накопить на прямую покупку своего жилья. Как уже было сказано выше, средняя арендная плата по Москве составляет около 44 тыс. рублей (для сравнения средний платеж по ипотеке составляет 213 тыс. рублей). Да, вы можете платить гораздо меньшую сумму за аренду по сравнению с ипотекой, а высвободившиеся средства положить на проценты в банк. Однако сторонники этой теории забывают важнейшую вещь. Квартира, взятая в ипотеку, не просто принадлежит вам с первого дня, но и непрерывно дорожает. Рынок недвижимости в России растёт очень приличными темпами, а недвижимость является одним из самых мощных активов с точки зрения роста стоимости. И ваша квартира будет прибавлять в стоимости гораздо быстрее, чем будут расти ваши вклады на банковский процент. Давайте возьмем ситуацию, при которой стоимость вашей квартиры и сумма ваших вкладов в банке равны. Возьмем сумму 12,7 млн рублей (средняя стоимость квартиры в Москве. Итак, у нас квартира стоимостью в 12,7 млн рублей и счёт в банке, положенный на проценты, 12,7 млн рублей. При среднем проценте 5% годовых и средней инфляции цен на недвижимость в 5,67% в год получается, что уже через 5 лет стоимость вашей квартиры будет превышать ваш счёт более чем на 2 млн рублей. Через 10 лет – на 7 млн, а через 15 лет ваша квартира будет стоить на 12 млн дороже вашего счёта в банке в случае, если бы деньги, потраченные на покупку квартиры, были отправлены в банк на проценты.
Подводя итоги: на данный момент оформление ипотеки выглядит однозначно более выгодным решением, чем попытка накопить на квартиру самостоятельно. Владея квартирой, вы владеете активом, который непрерывно растет в цене. Да, вы переплачиваете её стоимость, но в конце, когда вы полностью погасите ипотеку, может получиться даже так, что ваша недвижимость в цене будет стоить больше, чем вы за нее заплатили, так как ставка по ипотеке всегда одинакова.
Рассмотрим другой сценарий, вы уже владеете жильём в Москве и хотите улучшить жилищные условия. Например, вы хотите переехать из однокомнатной квартиры стоимостью 9 млн руб. (средняя цена в Москве) в двухкомнатную стоимостью 12,7 млн. Итак, мы продаем свою квартиру за 9 млн и у нас два варианта: либо взять ипотеку с максимальным первоначальным взносом за счет высвободившихся от продажи квартиры денежных средств, либо снимать двухкомнатную квартиру за 44 тыс. руб. (средняя цена), а остальные вырученные деньги положить в банк под проценты.
Если рассчитать образом, аналогичным расчётам в первом сценарии, то картина получится примерно той же самой. Через 5 лет при ипотеке с учетом инфляции стоимости квартиры выгода будет около 5 млн руб., через 10 лет – 7 млн, а через 15 лет ваш актив в виде квартиры будет стоить на 9 млн больше, чем было бы на вашем счету в банке со всеми процентами.
Вывод: в среднем классическом варианте, ипотека всегда будет выгоднее попыткам копить деньги в банке. Потому что основной фактор стоимости роста недвижимого актива - это инфляция цен на недвижимость, которая выше любого процента в банке. В двух рассмотренных нами сценариях за 15 лет ипотеки можно выгадать от 9 до 12 млн рублей, что и через 15 лет (при отсутствии внезапных социальных и политических потрясений образца начала 90-х) должно являться серьезной суммой. Другое дело, что, помимо экономических причин, есть причины и социальные. Основная мотивация людей, арендующих квартиру – это не привязываться к месту и чувствовать себя свободным в передвижении. Но такие люди обычно не арендуют на долгий срок. Если же вы планируете осесть и рассматриваете свою недвижимость как место своего жительства на годы и десятилетия, самым выгодным вариантом остается ипотека.
Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!